QUI TRÌNH THI CÔNG

1. Dự trù kinh phí

Chúngta hãy bắt đầu bằng vấn đề chính yếu nhất khi bạn nghĩ đến việc xây mộtngôi nhà mới, đó là tiền để xây nhà. Nếu bạn xem nhẹ chuyện lập kếhoạch chi tiêu cho việc xây nhà, có thể bạn sẽ gặp khó khăn lớn khi đốidiện với phát sinh hoặc nó cũng có thể ảnh hưởng đến kế hoạch tài chínhhiện tại của gia đình bạn. Đừng để bạn phải chạy vạy khi nhà đang xâymà tiền mặt lại cạn do phát sinh. Hoặc giả như bạn hoàn thành ngôi nhàrồi mà tiền vốn dành cho việc chi tiêu khác cũng hết sạch … Đó cũng chỉlà một số trường hợp bạn có thể gặp phải khi không xác định trước khoảntiền chi tiêu để xây nhà. Cách tốt nhất là đầu tiên bạn nên dự trùtrước chi phí. Thông thường, có 2 loại chi phí chính cần ước tính:

c. Phương án tài chính

Hầuhết gia chủ khi quyết định xây nhà đã dự trù trước phương án tài chính.Tuy vậy, trong phần này chúng tôi cũng muốn bổ sung thông tin theo tìnhhình hiện nay nhằm giúp các bạn có thêm phương án lựa chọn có lợi nhấtcho mình. Ngoài cách truyền thống vay từ gia đình, người thân và bạnbè, bạn có thể vay tài chính từ bên ngoài để xây nhà. Đúng vậy, với sựphát triển của hệ thống tài chính và Ngân hàng tại Việt Nam hiện nay,bạn hoàn toàn có thể vay số tiền mà bạn cần để xây nhà bằng hình thứctín chấp hoặc thế chấp chính căn nhà đó. Chúng tôi khuyến khích bạnchọn phương án này nếu số tiền đó của bạn đang phục vụ việc kinh doanh,bạn sẽ thu lãi nhiều hơn số lãi vay.. Nếu bạn quan tâm, hãy liên hệ trụsở các ngân hàng gần nhất để biết thêm chi tiết trước khi bạn bắt đầu.

2. Lên kế hoạch xây nhà

Dựa vào những thông tin của mảnh đất như: kích thước mảnh đất định xâydựng (dài và rộng), diện tích phần đất định xây công trình, các hướngtiếp cận mảnh đất (Đông, tây, nam bắc…) và chiều dài mỗi hướng, loạiđường giao thông mà mảnh đất tiếp giáp (loại đường, chiều rộng, chỉgiới xây dựng.), vi trí mảnh đất (nội ngoại thành…). Hiện trang cáccông trình xung quanh (loại công trình, chiều cao tương đối), số tầng,số phòng… và số kinh phí bạn dự định đầu tư. Ngoài ra còn phải dựavào thực tế sử dụng như: nhà cho mấy thế hệ ở, độ tuổi và nghề nghiệpcác thành viên trong gia đình, .tuổi tác , sở thích và thẩm mĩ của giachủ để lên kế hoạch xây nhà.a. Tìm hiểu vấn đề pháp lý liên quan đến nhà bạn và các thủ tục cần thiết:
Trên thực tế, có rất nhiều người do lịch sử gia đình và vấn đề chuyểngiao giữa các thế hệ mà việc sở hữu chủ trở nên không rõ ràng về phươngdiện pháp lý. Vì thế những gì chúng tôi đề cập ở đây nhằm giúp các bạnrà soát hiện trạng pháp lý ngôi nhà và khu đất mà bạn sẽ xây nhà mới.

1. Chuyển yêu cầu cho KTS

Khibạn biết rất rõ mình muốn gì trong ngôi nhà của mình, bạn nên mời kiếntrúc sư có kinh nghiệm thiết kế , biến các ý tưởng và nhu cầu của mìnhthành các bản vẽ kỹ thuật. Nếu thấy cần thiết, bạn nên mô tả các nétkiến trúc mà mình yêu thích. Tất cả những điều đó, bạn nên ghi lại vàomột văn bản và đưa nó cho các kiến trúc sư. Họ sẽ có nhiều tư liệu đểnghiên cứu và thiết kế cho phù hợp. Làm như vậy, bạn sẽ hạn chế đượcrất nhiều rắc rối về sau
– Khi mời kiến trúc sư thiết kế, bạn chỉ nên đưa ra các nhu cầu cho họxử lý bằng ngôn ngữ kiến trúc. bạn nên tránh can thiệp chi tiết và thayđổi ý tưởng quá nhiều nếu bạn muốn có công trình vừa ý.• Mô tả chi tiết nhu cầu của bạn và gia đình.
• Trình bày với KTS về ý tưởng thẩm mỹ của bạn và gia đình nếu có.
• Trình bày rõ những băn khoăn hay thắc mắc của bạn liên quan đến việc đó.
• Nếu có sở thích hay điều “tối kỵ” nào liên quan đến căn nhà (chẳnghạn vấn đề phong thủy như: hướng đất, hướng nhà, cách bố trí phòng bếp,phòng ngủ, phòng thờ cúng..v.v..) bạn cũng nên thảo luận cùng KTS ởbước này.
• Sau khi trình bày ý kiến của bạn, nên lắng nghe lời khuyên của KTSnếu yêu cầu đó không phù hợp yêu cầu mỹ thuật và độ an toàn.
• Nên tìm hiểu qua những thuật ngữ xây dựng và hạn chế can thiệp vào phần xử lý chuyên môn khi kiến trúc sư đưa ra phương án.

2. Các bản vẽ cần yêu cầu

Mộtbộ hồ sơ bản vẽ đầy đủ bao giờ cũng giúp cho việc thi công hoàn thiệncông trình trở nên dễ dàng hơn nhiều. Xin đưa ra một số bản vẽ chủ yếuđể các bạn tham khảo:
a. Phần phối cảnh minh họa:
Bao gồm phối cảnh công trình nhìn từ chính diện, các phối cảnh góc minhhoạ, phối cảnh nội thất bên trong nhà của phòng khách, phòng ăn, bếp,các phòng ngủ, khu phụ, tiểu cảnh một số điểm nhấn trang trí đặc biệt,… phối cảnh ngoại thất sân vườn (nếu có), … Phần phối cảnh này giúpcho chủ nhà dễ dàng hình dung về không gian thực tế sau khi ngôi nhàđược xây dựng, và có những tiên liệu chính xác về cách bài trí đồ đạc,sử dụng vật liệu, bố trí ánh sáng, chọn màu sơn, v.v…
b. Phần bản vẽ kỹ thuật:
Bao gồm 03 bộ hồ sơ chính như sau:
• Hồ sơ xin phép xây dựng: bao gồm các bản vẽ chính là bản vẽ mặt bằngcác tầng, mặt cắt, mặt đứng, bản vẽ móng, sơ đồ cấp điện nước và thoátnước.
• Hồ sơ thiết kế sơ bộ: bao gồm các mặt bằng triển khai chi tiết, các mặt đứng, mặt cắt, và một số bản vẽ phối cảnh.
• Hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công: đây là bộ hồ sơ sau cùng, hoànchỉnh nhất, làm căn cứ chủ yếu để tiến hành thi công công trình.
o Hồ sơ bao gồm các phần:
– Toàn bộ các bản vẽ mặt bằng các tầng, mặt bằng mái, các mặt bằngtrần, mặt bằng lát sàn từng tầng. – Toàn bộ các bản vẽ mặt cắt qua nhà(ít nhất 02 mặt cắt), các mặt đứng của nhà.
– Các bản vẽ triển khai cấu tạo trong nhà (cấu tạo thang, cửa, chi tiết trang trí, các khu vệ sinh, ban công, sênô, ô văng,…)
– Các bản vẽ kỹ thuật điện, cấp thoát nước, điện thoại, chống sét, điều hoà…
– Các bản vẽ tính toán kết cấu móng, cột, dầm, sàn, lanhtô,…
– Dự toán chi tiết từng hạng mục của nhà, giúp cho chủ nhà quản lý chi phí xây dựng dễ dàng nhất.
Lưu ý: Trong quá trình rà soát các vấn đề pháp lý, bạn đồng thời nên tựtham vấn và xác định rõ ràng yêu cầu của mình và người thân về ngôi nhàtương lai theo tiêu chí sau:
• Phải phù hợp phong cách sống của bạn và người thân.
• Phải có công năng tối ưu với các diện tích bạn có.
• Phải có các không gian thích hợp với bạn trên các yêu cầu về khoa họcvà thẩm mỹ (cây xanh, thông thoáng, ánh sáng, vệ sinh, môi trường …)
• Phải hài hòa với không gian kiến trúc xung quanh.
• Phải phù hợp từng nhu cầu trong sinh hoạt, kể cả các ý thích và thóiquen hay tuổi tác của tất cả các thành viên tham gia sử dụng công trìnhkiến trúc này.
Tất cả các bộ hồ sơ được đóng gọn gàng theo thứ tự bản vẽ, có mục lụcđể quản lý và không quên đính kèm bản thuyết minh A4 và bản vẽ.
Kinh nghiệm chia sẻ: để đảm bảo cho những chi tiết của thiết kế mà bạnvà kiến trúc sư đã thống nhất, bạn có thể sử dụng những hình vẽ minhhoạ, hình chụp công trình mẫu, hình vẽ 3D để ràng buộc trong hợp đồngvới nhà thầu thi công về sau.

3. Tiến hành xin phép xây nhà

Phần thủ tục xin phép xây dựng có thể được hướng dẫn chi tiết tại PhòngQuản Lý Đô Thị hoặc Ủy Ban Nhân Dân Phường gần nhất tại nơi bạn xâynhà.
Sau đây là những hướng dẫn cụ thể:
– Hồ sơ xin phép xây dựng mới nhà ở trên nền đất trống
– Ðơn xin phép xây dựng nhà ở theo mẫu, có xác nhận của UBND phường nơi tin xây dựng nhà (2 bản chính).
– Quyết định giao đất của Sở Ðịa chính thành phố (2 bản sao có chứng thực sao y).
– Giấy Giao đất của Sở Ðịa chính thành phố (2 bản sao có chứng thực sao y).
– Bản vẽ thiết kế xây dựng nhà do cơ quan thiết kế có tư cách pháp nhânthiết lập (2 bản chính + 1 bản sao không cần chứng thực sao y).
– Hồ sơ xin phép xây dựng, sửa chữa, cải tạo nhà trên nền nhà cũ đã có giấy tờ xác nhận chủ quyền
1) Trường hợp xây dựng, sửa chữa, nhà kiên cố cấp 2, nhà cấp 3 cấutrúc móng, cột bê tông cốt thép (xây cơi tầng trên sàn bê tông cốt théphiện hữu) thì hồ sơ gồm:
– Ðơn xin phép xây dựng theo mẫu có xác nhận của UBND phường nơi căn nhà tọa lạc (2 bản chính).
– Giấy chủ quyền nhà đã qua trước bạ hoặc Hợp đồng Mua bán nhà đã quaphòng Công chứng, trước bạ, đăng bộ, kèm giấy tờ chủ quyền của chủ cũ(2 bản sao có chứng thực sao y).
– Bản vẽ hiện trạng nhà (1 bản chính + 1 bản sao không cần chứng thực sao y).
– Bản đồ hiện trạng, vũ trụ đất do cơ quan có tư cách pháp nhân thiết lập (1 bản chính + 1 bản sao không cần chứng thực sao y).
– Bản vẽ thiết kế xây dựng nhà do cơ quan thiết kế có tư cách pháp nhânthiết lập (2 bản chính + 1 bản sao không cần chứng thực sao y).
– Ảnh chụp khổ 9 x 12cm mặt chính công trình có không gian liên kế trước khi sửa chữa nhà (1 kiểu rửa 2 ảnh).
* Trường hợp xây cơi tầng trên sàn bê tông cốt thép hiện hữu không cần có hồ sơ khảo sát móng.
Trường hợp sửa chữa nhà cấp 3 với cấu trúc măng, cột gạch.
– Ðơn xin phép sửa chữa theo mẫu có xác nhận của UBND phường nơi căn nhà tọa lạc (2 bản chính ).
– Giấy chủ quyền nhà đã qua trước bạ (2 bản sao có chứng thực sao y);hoặc Hợp đồng Mua bán nhà đã qua Công chứng, trước bạ, đăng bộ, kèmgiấy tờ chủ quyền của chủ cũ (2 bản sao có chứng thực sao y).
– Bản vẽ hiện trạng nhà (1 bản chính + 1 bản sao không cần chứng thực sao y).
– Bản vẽ thiết kế sửa chữa nhà do cơ quan thiết kế có tư cách pháp nhânthiết lập trường hợp nhà có làm thêm gác gỗ (2 bản chính).
– Hồ sơ xin phép xây dựng sửa chữa nhà ở diện nhà nhà nước quản lý
1) Trường hợp xây dựng, sửa chữa, nhà kiên cố cấp 2, nhà cấp 3 cấu trúcmóng, cột bê tông cốt thép (xây cơi tầng trên sàn bê tông cốt thép hiệnhữu).
– Ðơn xin phép xây dựng theo mẫu có xác nhận của UBND phường nơi căn nhà tọa lạc (2 bản chính).
– Hợp đồng thuê nhà (1 bản sao y có chứng thực sao y).
– Giấy thỏa thuận của cơ quan quản lý nhà (1 bản chính + 1 bản sao không cần chứng thực sao y).
2) Trường hợp sửa chữa nhà cấp 3 với cấu trúc móng, cột gạch.
– Ðơn xin phép sửa chữa theo mẫu có xác nhận của UBND phường nơi căn nhà tọa lạc (2 bản chính).
– Hợp Ðồng thuê nhà (1 bản sao y có chứng thực sao y).
– Giấy thỏa thuận của cơ quan quản lý nhà (1 bản chính + 1 bản sao không cần chứng thực sao y).
–Hồ sơ xin các nhận công trình hoàn công (thủ tục hoàn công).
– Giấy báo kiểm tra công trình hoàn thành theo mẫu (1 bản chính).
– Giấy phép xây dựng nhà ở (1 bản sao y có chứng thực sao y), kèm theobản vẽ thiết kế xây dựng nhà (1 bản sao không cần chứng thực sao y).
– Bản vẽ hiện trạng hoàn công (2 bản chính).
– Bản hợp đồng thi công với đơn vị có giấy phép hành nghề (1 bản sao)kèm 1 bản sao giấy phép hành nghề của đơn vị thi công (có thị thực saoy). Hoặc biên lai thu xây dựng.
– Gia hạn giấy phép xây dựng, sửa chữa nhà.
– Ðơn xin gia hạn giấy phép xây dựng, sửa chữa nhà theo mẫu (1 bản chính).
– Giấy phép xây dựng, sửa chữa (1 bản chính) kèm theo bản vẽ thiết kế (1 bản chính).
Lưu ý: Chỉ được giải quyết gia hạn trong trường hợp Giấy phép xây dựng,sửa chữa còn hiệu lực (trong vòng 1 năm kể từ ngày ký). Nếu đã quá 1năm không gia hạn hoặc đã gia hạn 1 lần thì chủ đầu tư phải lập lại thủtục xin phép xây dựng theo quy định.
– Hồ sơ xin hợp thức hóa xây dựng, sửa chữa nhà ở.
– Thủ tục giống như đã nêu ở phần I, II, III.
Lưu ý: Trong đơn phải ghi rõ nhà đã xây dựng, xin hợp thức hóa. Phần xác nhận của UBND phường phải ghi rõ tháng năm xây dựng.
– Hồ sơ xin tách phép xây dựng.
1) Trường hợp nhà chưa xây dựng: Nộp 2 bộ hồ sơ gồm:
– Ðơn xin tách phép xây dựng theo mẫu có xác nhận của UBND phường (2 bản).
– Giấy phép xây dựng chung (2 bản sao có chứng thực sao y).
– Bản vẽ thiết kế xây dựng nhà kèm theo giấy phép xây dựng chung (2 bản sao không cần chứng thực sao y).
– Các giấy tờ chứng từ về quyền sử dụng lô đất (2 bản sao có chứng thực sao y).
– Bản vẽ thiết kế xây dựng căn nhà của cá nhân người xin tách phép (2 bản chính + 1 bản sao không cần chứng thực sao y).
2) Trường hợp nhà đã xây dựng hoàn tất.
– Ðơn xin tách phép xây dựng theo mẫu có xác nhận của UBND phường.
– Bản vẽ QH tổng mặt bằng được duyệt (2 bản sao không cần chứng thực sao y).
– Giấy phép xây dựng chung (2 bản sao có chứng thực sao y).
– Bản vẽ thiết kế xây dựng nhà kèm theo giấy phép xây dựng chung (2 bản sao không cần chứng thực sao y).
– Các giấy tờ chứng từ về quyền sử dụng lô đất (2 bản sao có chứng thực sao y).
– Các giấy tờ xác định về quan hệ trách nhiệm giữa chủ đầu tư và cánhân người xin tách phép trog việc xây dựng căn nhà (2 bản sao că chứngthực sao y).
– Bản vẽ hiện trạng hoàn công ( 2 bản chính + 1 bản sao không cần chứng thực sao y).
Lưu ý: Trong đơn xin cấp phép xây dựng, sửa chữa nhà, đơn xin xácnhận hoàn công, hợp thức hóa… chủ nhà nhớ ghi rõ địa chỉ và số điệnthoại để liên hệ khi cần thiết.

2. Công tác giám sát

a. Nhiệm vụ chính của công tác giám sát
• Kiểm tra công việc và chất lượng thi công của nhà thầu.
• Theo dõi vật tư, yêu cầu nhà thầu thực hiện đúng định mức vật tư, tránh lãng phí hoặc không đảm bảo chất lượng.
• Tiến hành nghiệm thu từng hạng mục công việc, thúc đẩy thi công đảm bảo thực hiện đúng tiến độ.
Kiểm tra thực hiện an toàn lao động.
b. Giám sát
• Tự giám sát: Chủ nhà có thể là người “đóng vai” giám sát, hoặc nhờngười thân đảm nhận việc giám sát nếu có chuyên môn và hiểu biết thậtsự về xây dựng.
• Thuê công ty tư vấn giám sát: Đây là những đơn vị có chuyên môn và giấy phép hành nghề giám sát theo quy định luật pháp.c. Vì sao ta cần bên giám sát
Vì đây là bên thay mặt và bảo vệ quyền lợi chủ nhà đồng thời họ cũng đủtrình độ và chuyên môn để nói chuyện “kỹ thuật” với nhà thầu, đảm bảothi công đúng chất lượng. Tuỳ thuộc vào gói thầu mà phần việc của giámsát.